天臺(tái)漏水，如何處理需要大伙兒共同商議，頂樓居民著急，樓下居民漠然置之；污水管堵塞，一樓居民難忍，樓上的居民卻不愿出錢(qián)……缺乏物業(yè)服務(wù)，導(dǎo)致老舊小區(qū)居民經(jīng)常面臨一些難題。

　　每平方米0.3元、0.5元、0.7元，老舊小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有幾檔供選擇，這些數(shù)據(jù)顯然比商業(yè)小區(qū)低了許多，但仍能在老舊小區(qū)里引發(fā)糾紛。橫亙?cè)谖飿I(yè)與居民之間的最大問(wèn)題，還是錢(qián)。

　　如何破解老舊小區(qū)管理難題？近年來(lái)，福建圍繞強(qiáng)化社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，聚焦物業(yè)服務(wù)管理，建立“社區(qū)+物業(yè)+業(yè)委會(huì)+居民”多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，探索老舊小區(qū)可持續(xù)管理模式。數(shù)據(jù)顯示，目前全省16800個(gè)住宅小區(qū)中，有物業(yè)服務(wù)的占95.92%，有承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共3571家。

　　盤(pán)活閑置資產(chǎn)——

　　喚醒與更新

　　對(duì)老舊小區(qū)而言，缺乏物管，一方面意味著小區(qū)缺乏停車(chē)、商業(yè)、家政等運(yùn)營(yíng)服務(wù)；另一方面，沒(méi)有建立小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，維護(hù)更新難以進(jìn)入良性軌道。

　　改造，讓福建更多老舊小區(qū)得以蛻變。老舊小區(qū)改造之后，走市場(chǎng)化道路，如何找到與居民需求相匹配的物業(yè)？

　　記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，福建不斷拓展“黨建+”基層治理模式，在社區(qū)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)多方聯(lián)動(dòng)下，通過(guò)盤(pán)活閑置資產(chǎn)，“舊巢”引入“新鳳”，既解決了資金困難，也有效提升了小區(qū)品質(zhì)。

　　乘坐電梯時(shí)查看公告，已成為安溪縣山水灣小區(qū)業(yè)主許金土的習(xí)慣。不久前，新的一份公告出爐，印著小區(qū)公共收益收、支、結(jié)存情況：截至去年底，尚有84個(gè)車(chē)位未銷(xiāo)售，收益結(jié)余1695281.22元。“去年的收益結(jié)余，將由物業(yè)行業(yè)黨委推動(dòng)完成山水灣小區(qū)電梯更換事宜。”

　　山水灣小區(qū)的公共收益，主要來(lái)自2021年以來(lái)建成的193個(gè)立體車(chē)位。2020年8月，安溪縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨委牽頭組織縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)、山水灣小區(qū)兼合式黨支部、黨員樓長(zhǎng)、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表等召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，探討解決停車(chē)難問(wèn)題。

　　“建設(shè)資金擬采用設(shè)備廠家墊資建設(shè)辦法，建成后車(chē)位專供本小區(qū)業(yè)主競(jìng)拍租賃使用。投資方收益不超過(guò)20%，80%的收益歸全體業(yè)主所有。”安溪縣住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人史建陽(yáng)說(shuō)。

　　相較山水灣小區(qū)，晉江市青陽(yáng)街道永豐里小區(qū)在改造時(shí)，率先實(shí)施“改管運(yùn)一體化”改造新模式，物業(yè)公司參與到設(shè)計(jì)改造、物業(yè)進(jìn)駐、管養(yǎng)運(yùn)營(yíng)的全鏈條中。

　　此舉帶來(lái)了充沛的啟動(dòng)資金。超300萬(wàn)元投入后，小區(qū)“改面子”“建里子”的同時(shí)，還盤(pán)活永豐里小區(qū)店面，著重打造生鮮、餐飲等板塊，通過(guò)統(tǒng)租統(tǒng)管模式，改善街區(qū)環(huán)境，提升店鋪效益。

　　記者看到，永豐路“黨建+”鄰里中心已配套建設(shè)鄰里小食堂、黨建會(huì)客廳、鄰里市集、咖啡屋、黨群服務(wù)中心、社區(qū)網(wǎng)格服務(wù)站等，從而帶動(dòng)了整條鄰里街的人氣。“出租率由之前的不足25%提升到當(dāng)前的95%左右，租金也提高了60%。”愿景佳園建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)人羅帆說(shuō)，相關(guān)收益用于彌補(bǔ)物業(yè)運(yùn)營(yíng)資金不足，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)微利、可持續(xù)、常態(tài)化運(yùn)營(yíng)。

　　晉江市青陽(yáng)街道還創(chuàng)新打造“先嘗后買(mǎi)”服務(wù)模式，針對(duì)20多個(gè)小區(qū)居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)意愿低的情況，設(shè)立政府物業(yè)服務(wù)應(yīng)急資金，免費(fèi)為業(yè)主提供半年的專業(yè)物業(yè)服務(wù)，提升居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可度。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試行，很多小區(qū)業(yè)主的繳費(fèi)意愿不斷提高，物業(yè)費(fèi)收繳率從不到10%最高上升到70%。

　　記者了解到，聚焦物業(yè)服務(wù)管理突出問(wèn)題，福建已先后出臺(tái)、修訂《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》《福建省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)辦法》等，并在2015年成立了社會(huì)組織行業(yè)黨委，在設(shè)區(qū)市依托物業(yè)管理主管部門(mén)建立物業(yè)行業(yè)黨委，切實(shí)推動(dòng)社區(qū)物業(yè)黨建引領(lǐng)基層治理工作走深走實(shí)，形成了合力共治小區(qū)難題的基層治理新格局。

　　截至去年底，福建已推動(dòng)1064個(gè)無(wú)物業(yè)服務(wù)小區(qū)實(shí)現(xiàn)兜底物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)覆蓋面大幅提高。

　　多方聯(lián)動(dòng)——

　　賦能與“共生”

　　資金問(wèn)題解決后，要實(shí)現(xiàn)小區(qū)治理“管理有長(zhǎng)效”，還需建章立制、完善機(jī)制。在此過(guò)程中，離不開(kāi)小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)居民“四方聯(lián)動(dòng)”。

　　對(duì)此，晉江市梅嶺街道梅庭社區(qū)居民深有體會(huì)。3年前，梅庭社區(qū)、瑞璟·香榭花都小區(qū)物業(yè)、業(yè)委會(huì)三方代表，多次就一件事展開(kāi)探討——

　　5萬(wàn)多平方米的地下停車(chē)庫(kù)噴涂地坪漆，錢(qián)怎么出？如何讓1236戶居民滿意？三方討論的結(jié)果是：業(yè)主每戶出400元，地產(chǎn)商出7個(gè)車(chē)位變現(xiàn)，小區(qū)公共收益再拿出一些錢(qián)。最終，事情辦了，居民也很滿意。

　　“往近了講，過(guò)年那陣子，‘熊孩子’在附近引燃火苗，3分鐘不到，工作人員就拿來(lái)消防器材滅火了；往遠(yuǎn)了說(shuō)，去年規(guī)定兩輪車(chē)禁入小區(qū)，居民、業(yè)委會(huì)、物業(yè)會(huì)商后選擇在外圍設(shè)置了充電樁，接下來(lái)還考慮加設(shè)雨棚，現(xiàn)在小區(qū)里是看不到一輛兩輪車(chē)咯。”瑞璟·香榭花都小區(qū)業(yè)委會(huì)主任吳敬章說(shuō)。

　　“在社區(qū)黨總支牽頭下，小區(qū)實(shí)行交叉任職、雙向進(jìn)入的‘黨建+物業(yè)’融合機(jī)制，即社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交叉任職、雙向進(jìn)入。”瑞璟·香榭花都小區(qū)物業(yè)總經(jīng)理席建說(shuō)。具體怎么做？由社區(qū)宣傳委員擔(dān)任小區(qū)黨支部書(shū)記，物業(yè)負(fù)責(zé)人作為社區(qū)二級(jí)網(wǎng)格（小區(qū)）網(wǎng)格長(zhǎng)，并設(shè)兩名網(wǎng)格員，同時(shí)下設(shè)三級(jí)網(wǎng)格分布，實(shí)現(xiàn)社區(qū)事務(wù)、小區(qū)工作相融合。

　　構(gòu)建法治化、服務(wù)型的物業(yè)管理體系，在福建并不少見(jiàn)。

　　橡樹(shù)灣是廈門(mén)市首批實(shí)行公共收益統(tǒng)一代理記賬的小區(qū)，小區(qū)將游泳池、廣告、經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn)等公共收益統(tǒng)一打包，委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行代理記賬，改變了以往由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己做賬的做法，讓每一筆公共收益的收取、使用都變得更加規(guī)范，且有跡可查、公開(kāi)透明。

　　龍巖市曹溪街道乘風(fēng)社區(qū)在龍地華庭小區(qū)建立起“社區(qū)+小區(qū)黨支部+物業(yè)+開(kāi)發(fā)商”四方聯(lián)動(dòng)的治理機(jī)制，業(yè)主公共收益來(lái)自場(chǎng)地租賃、臨時(shí)車(chē)位費(fèi)、燈箱電梯廣告費(fèi)、充電樁場(chǎng)地費(fèi)、人防車(chē)位出租費(fèi)等。目前，該小區(qū)公共收益已增長(zhǎng)到約60萬(wàn)元。

　　治理觸角向小區(qū)延伸，構(gòu)建起多元共治新格局，有效解決了過(guò)去“看得見(jiàn)的管不著，管得著的看不見(jiàn)”的治理難題，福建小區(qū)治理實(shí)現(xiàn)從“各唱各調(diào)”向“同頻共振”轉(zhuǎn)變。（記者 林霞）